Pe scurt
- Noul termen de livrare e 30 septembrie 2026 inclusiv, stabilit prin Legea 161/2026, publicată în Monitorul Oficial 642 din 4 august și în vigoare din 7 august
- Condițiile rămân neschimbate: antecontract semnat până la 31 iulie 2025, avans de minimum 20%, suprafață utilă de cel mult 120 mp, valoare de maximum 600.000 lei fără TVA
- Cine a plătit 21% între 1 și 7 august poate cere diferența înapoi de la ANAF începând cu 1 octombrie 2026, potrivit analizelor publicate după promulgare
- Prelungirea există tocmai din cauza atacului cibernetic ANCPI: fără extras de carte funciară, notarii nu puteau autentifica vânzările. e-Terra a repornit etapizat pe 11 august
Ce s-a schimbat, exact
Până în august, regula spunea: locuința cumpărată cu cota redusă de TVA de 9% trebuia livrată, cu act autentificat, până la 31 iulie 2026. Blocajul sistemului de cadastru a făcut termenul fizic imposibil pentru mii de tranzacții: fără extras de carte funciară la zi, notarul nu poate autentifica vânzarea.
Parlamentul a reparat situația în sesiune extraordinară: Senatul a votat pe 27 iulie, Camera Deputaților a dat votul final pe 29 iulie, iar legea a fost promulgată pe 4 august. Legea 161/2026, publicată în Monitorul Oficial 642 din 4 august, e în vigoare din 7 august și mută termenul de livrare la 30 septembrie 2026 inclusiv.
Detaliu de traseu legislativ care contează la citit surse mai vechi: Senatul votase varianta cu 1 octombrie; Camera, care are ultimul cuvânt, a stabilit 30 septembrie. Articolele scrise între cele două voturi citează termenul greșit.
Condițiile: neschimbate, și toate patru obligatorii
Prelungirea mută doar termenul de livrare. Restul condițiilor pentru cota de 9% rămân exact cele de dinainte:
- Antecontract semnat până la 31 iulie 2025: cine a semnat după această dată nu se încadrează, indiferent de noul termen
- Avans de minimum 20% din valoarea locuinței, plătit conform antecontractului
- Suprafață utilă de cel mult 120 mp, fără anexele gospodărești
- Valoare de maximum 600.000 lei, fără TVA
Termenul de 30 septembrie e pentru livrare, adică pentru actul autentificat la notar, cu tot cu înscrierea în cartea funciară. Nu e suficient să ai banii pregătiți: tranzacția trebuie închisă efectiv până atunci.
Ai plătit 21% în golul dintre termene? Există drum înapoi
Între 1 august, când termenul vechi expirase, și 7 august, când legea nouă a intrat în vigoare, unele tranzacții s-au închis cu cota standard de 21%, ca să nu piardă locuința.
Pentru cazurile astea, analizele publicate după promulgare arată că diferența de TVA se poate cere înapoi de la ANAF începând cu 1 octombrie 2026. Mecanismul e o restituire la cerere, nu una automată, deci păstrează toate documentele tranzacției.
Formularea exactă a procedurii de restituire va veni pe canalele ANAF; până atunci, ce poți face e să ai dosarul complet: antecontractul, dovada avansului, actul de vânzare și facturile cu TVA-ul plătit.
De ce a fost nevoie de prelungire: contextul ANCPI
Toată povestea vine din atacul cibernetic care a scos din funcțiune sistemele ANCPI pe 14 iulie, inclusiv e-Terra, aplicația de cadastru și carte funciară. Aproape o lună, notarii n-au putut obține extrase CF, deci n-au putut autentifica vânzări.
e-Terra a repornit etapizat pe 11 august, cu notarii primii la rând și zeci de mii de cereri în așteptare. Cronologia completă a incidentului, cu tot cu ce s-a confirmat despre datele afectate, e în articolul nostru dedicat.
Practic, pentru tine: notarul tău are acum acces la sistem și lucrează prin coada adunată. Cu termenul mutat la 30 septembrie, e spațiu de închis tranzacția fără presiunea din iulie.
Care e situația acum, la 2 septembrie 2026
Termenul de 30 septembrie rămâne cel din lege. Nu a apărut nicio prelungire nouă și niciun proiect activ care să-l mute din nou, deci planifică pe ce există: mai puțin de o lună pentru livrare.
Pe partea de cadastru, modulul de plăți e-Terra a fost repornit pe 1 septembrie, cu avertismentul ANCPI că pot apărea întârzieri. Celelalte platforme revin treptat, anunțate separat pe măsură ce sunt validate. Notarii lucrează, deci blocajul mecanic din iulie nu mai e scuza care să țină o tranzacție pe loc.
Pe partea de restituire a TVA plătit în plus, procedura exactă nu era încă publicată la data acestei actualizări. Legea 161/2026 obligă ANAF să emită ordinul cu pașii concreți în cel mult 30 de zile de la intrarea în vigoare, deci în jurul datei de 6 septembrie. Cererile se pot depune din 1 octombrie; până atunci, ține dosarul complet: antecontract, dovada avansului, actul de vânzare și facturile cu TVA-ul plătit.
Întrebări frecvente
Până când se aplică TVA de 9% la locuințe?+
Pentru tranzacțiile care respectă condițiile tranzitorii, livrarea trebuie făcută până la 30 septembrie 2026 inclusiv, conform Legii 161/2026, în vigoare din 7 august. După această dată se aplică cota standard de 21%.
Cine se încadrează la cota de 9%?+
Cine are antecontract semnat până la 31 iulie 2025, avans de minimum 20%, locuință cu suprafață utilă de cel mult 120 mp și valoare de maximum 600.000 lei fără TVA. Toate patru condițiile trebuie îndeplinite simultan.
Am semnat antecontractul după 31 iulie 2025. Prind noul termen?+
Nu. Legea 161/2026 a mutat doar termenul de livrare, nu și data-limită a antecontractului. Pentru antecontracte semnate după 31 iulie 2025 se aplică cota standard de 21%.
Am plătit 21% la începutul lui august. Recuperez diferența?+
Potrivit analizelor publicate după promulgarea legii, diferența se poate cere de la ANAF începând cu 1 octombrie 2026, pentru tranzacțiile închise între 1 august și intrarea în vigoare a legii. Păstrează toate documentele; procedura exactă de restituire urmează pe canalele ANAF.
Se mai poate prelungi termenul încă o dată?+
Termenul de 30 septembrie e scris în lege, iar o nouă prelungire ar cere o altă lege votată de Parlament. La data publicării acestui articol nu există așa ceva, deci planul de lucru corect e închiderea tranzacției până pe 30 septembrie.
Concluzie
Dacă ai un antecontract care se încadrează, ai până pe 30 septembrie inclusiv să închizi tranzacția cu 9%, iar notarii lucrează prin coada adunată în blocaj. Termenul e scris în lege; o nouă prelungire ar cere o altă lege, deci planifică pe ce există. Iar înainte de orice semnătură, aruncă o privire și pe cifrele dezvoltatorului: bilanțuri, datorii, insolvență.
Articole scrise de echipa din spatele platformei Contera. Fiecare afirmație e verificată pe surse oficiale: ANAF, ONRC, Ministerul Finanțelor.
Surse oficiale
Date verificate pe site-urile oficiale ANAF, ONRC și Ministerul Finanțelor.